Contratti di locazione a canone concordato

I contratti di locazione a canone concordato sono stati introdotti dalla L.431/98 e si differenziano dai contratti a canone libero proprio per la caratteristica che il canone è vincolato al rispetto di determinati limiti previsti dagli accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini nei comuni ad alta tensione abitativa.

Tali accordi stabiliscono i criteri di valutazione degli immobili ed i limiti minimi e massimi per zona omogenea di ubicazione, molti dei quali sono stati revisionati a seguito del D.M. 16/01/17 emanato in base alla nuova Convenzione nazionale del 25/10/2016 che ha modificato la disciplina dell’attestazione dei requisiti di tali contratti.

Sulla base di tale modifica, attualmente, nella definizione del canone, è prevista espressamente l’assistenza delle rispettive organizzazioni dei proprietari e degli inquilini o l’attestazione da parte di una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo della rispondenza del contenuto normativo ed economico del contratto all’accordo territoriale, senza più la possibilità di autocertificazione dei requisiti.

Tale attestazione non risulta però obbligatoria per i contratti già in essere prima dell’adeguamento degli accordi territoriali al D.M.16/01/17 o in quei Comuni che non abbiano adeguato gli accordi territoriali stessi.

Altre peculiarità di questa tipologia di locazioni riguardano gli immobili che possono esserne oggetto, ovvero tutti quelli a destinazione abitativa accatastati da A1 ad A11 (ad esclusione degli A10) e la durata minima che è di 3 anni +2. Qualora la durata fosse stabilita oltre quella minima, il canone massimo aumenterebbe del 4{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} (per contratti di 4 anni +2), del 6{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} (per contratti di 5/6 anni +2) o del 10{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} (per contratti di 7 anni +2).

I vantaggi di questa tipologia di locazioni per gli inquilini si riscontrano principalmente nel canone “calmierato” rispetto ai contratti a canone libero; inoltre, è prevista un’ulteriore detrazione dal reddito complessivo qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale (di 247,90 euro o 495,80 euro a seconda che il reddito complessivo sia compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro o inferiore ai 15.493,71 euro).

Anche per i lavoratori dipendenti che adibiscono l’immobile locato a canone concordato ad abitazione principale e trasferiscono la propria residenza nel Comune di lavoro o in uno limitrofo nei tre anni antecedenti a quello in cui si richiede l’agevolazione (e comunque al di fuori della Regione dell’originaria residenza e ad almeno 100km dal precedente Comune di residenza) è prevista una detrazione per i primi tre anni del contratto (di 495,80 euro o 991,60 euro a seconda che il reddito complessivo sia compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro o inferiore ai 15.493,71 euro).

Dal lato del proprietario i vantaggi fiscali sono ancora maggiori, per andare a compensare l’importo minore del canone stabilito. Ed infatti, per quanto riguarda la tassazione del reddito, qualora si sia scelto di applicare al contratto la cedolare secca, l’aliquota (prorogata anche a tutto il 2019) sarà pari al 10{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876}, in luogo dell’aliquota al 21{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876}. Se, invece, si segue la tassazione ordinaria, oltre alla deduzione forfettaria del 5{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} , è previsto un ulteriore abbattimento del 30{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} del reddito derivante dalla locazione e, pertanto, l’imponibile Irpef non sarà pari al 95{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876}, ma al 66,5{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876}.

Per quanto riguarda IMU e TASI, i proprietari si troveranno a pagare un’imposta ridotta forfettariamente del 25{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} e vi è la possibilità per i singoli Comuni di prevedere aliquote ribassate per tali tipologie di locazioni. Infine anche l’imposta di registro per la registrazione del contratto sconta una riduzione del 30{c6f1e3cbbf388f39af87624e7ab33d42cc5a4ced45b8f171171c043a5d28b876} della base imponibile (generalmente a vantaggio di entrambe le parti contrattuali, considerato che tale imposta viene di norma ripartita a metà tra le stesse).