Contenzioso in materia di immobili

Due recentissime Sentenze della Corte di Cassazione hanno riguardato a diverso titolo gli immobili e il relativo contenzioso in materia di immobili, sia in relazione all’accertamento del valore in caso di cessione, sia riguardo la strumentalità per natura ai fini della deducibilità dei relativi costi.

Riguardo il primo tema, la Sentenza della Cassazione n.12798 depositata in data 26 giugno 2020 ribadisce che la congruità del valore dichiarato ai fini dell’imposta di registro va accertata da parte degli Uffici dell’Amministrazione Finanziaria alla luce del combinato disposto artt.43, c.1, lett.a) e 51,c.1-2, del DPR n.131/86, anche se è pacifico che l’inserimento dell’area oggetto di cessione all’interno della zona “edificabile” del Piano Regolatore Generale (PRG) ne fa aumentare il relativo valore.

Tali norme stabiliscono, infatti, che in materia di contenzioso in materia di immobili in caso di cessione di beni immobili, la base imponibile per l’assoggettamento alle imposte proporzionali di registro ed alle imposte ipotecaria e catastale, debba essere ricavata dal valore indicato in atti dalle parti o, in assenza di tale valore (o nel caso il corrispettivo pattuito sia superiore ad esso), si assume il corrispettivo pattuito.

L’art. 51 poi affida agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate il compito di valutare se il valore/corrispettivo indicato in atti sia congruo e rifletta il valore venale in comune commercio del bene ceduto e per far ciò, gli Uffici dovranno far riferimento ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, o al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

E’ quindi insufficiente per la stima del valore venale in comune commercio un generico riferimento alla media dei prezzi praticata in loco, dato che la norma richiede di tener conto delle caratteristiche, della consistenza ed ubicazione dei beni, come già ampiamente stabilito da costante giurisprudenza della stessa Corte (anche in considerazione della collocazione nello strumento urbanistico e dello stato delle opere di urbanizzazione).

Infine, nonostante il mancato accoglimento di tale motivo del ricorso per motivi procedurali, la Corte ha stabilito comunque la non applicabilità delle sanzioni, per oggettiva incertezza del diritto e contrasto in giurisprudenza sulla materia (risolto con applicazione retroattiva a seguito della L.223/2006, che ha stabilito, che ai fini dell’applicazione dell’IVA, delle imposte sui redditi, di registro e dell’IMU, vada considerata “fabbricabile” l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti attuativi dello stesso).

In merito al secondo tema affrontato, ai sensi dell’art.43, c. 2 del TUIR, gli immobili strumentali per natura si considerano quelli che per le loro intrinseche caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza subire radicali trasformazioni, anche se non utilizzati o dati in locazione o comodato. Per l’Agenzia delle Entrate rientrano in questa categoria, in base ad una risalente risoluzione (n.56/2004), tutti gli immobili accatastati nei gruppi B, C, D ed E e gli A/10 se la loro destinazione a studio o ufficio privato risulta dalla concessione edilizia anche in sanatoria.

Quindi, in materia di contenzioso in materia di immobili, la strumentalità di tali immobili ha carattere oggettivo in funzione delle peculiarità strutturali degli stessi e ciò anche quando non utilizzati nel ciclo produttivo dell’impresa o non direttamente in quanto locati, a differenza di quelli strumentali per destinazione e le relative quote di ammortamento si considerano deducibili per presunzione assoluta, indipendentemente dall’effettivo utilizzo.

Nonostante numerosa giurisprudenza allineata alla risoluzione dell’Amministrazione Finanziaria sopra richiamata (da ultimo Sent. Cassazione n. 4418/2020), la Sent. della Corte di Cassazione n. 13384 depositata in data 1 luglio 2020 va in senso opposto, non riconoscendo in ogni caso la strumentalità di tali immobili, richiedendo che vi sia comunque un collegamento tra le caratteristiche proprie degli stessi in rapporto all’attività dell’impresa; e solo nel caso in cui sia comprovata l’insuscettibilità di una diversa destinazione del bene senza radicali trasformazioni, sarà possibile prescindere dall’utilizzo diretto da parte dell’impresa e sempre che sia stata prima accertata la strumentalità in rapporto all’attività svolta.